吉林省延吉市人民法院
民事判决书
(2020)吉2401民初6857号
原告:王强,男,1972年7月4日生,汉族,现住:延吉市铁南。
委托诉讼代理人:金香花,吉林鑫州律师事务所律师。
被告:郭美华,女,1942年3月8日生,汉族,现住:延吉市公园路。
委托诉讼代理人:李根,吉林敖联律师事务所律师。
第三人:延边经纬和信置业发展有限公司,住所:延吉市局子街88号。
法定代表人:曲元芳,该公司总经理。
原告王强诉被告郭美华、第三人延边经纬和信置业发展有限公司(以下简称经纬公司)案外人执行异议之诉一案,本院于2020年11月3日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王强及其委托诉讼代理人金香花,被告郭美华的委托诉讼代理人李根到庭参加诉讼,第三人经纬公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王强向本院提出诉讼请求:一、请求停止对登记在王强名下位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼2单元2501,产籍号03-10-0125,建筑面积183.39㎡的房屋;登记在王强名下位于延吉市局子街88号经纬国际7号楼2单元2503,产籍号03-10-
0125,建筑面积185.99㎡的房屋的执行。二、请求解除对上述房屋产籍手续的查封。三、诉讼费用由郭美华承担。
事实和理由:2020年3月17日,王强与经纬公司签订《商品房买卖合同(预售)》,王强购买经纬公司开发的位于延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼2单元2501号、建筑面积183.39㎡房屋。2020年4月28日,王强支付了全部购房款,经纬公司将经该房屋备案在王强名下。2020年5月13日,王强与经纬公司签订了《商品房买卖合同(预售)》,王强购买经纬公司开发的位于延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼2单元2503号、建筑面积185.99㎡房屋。王强支付了全部购房款,同日经纬公司将该房屋备案在王强名下。王强先后于2020年3月17日、 2020年5月13日领取涉案房钥匙,完成了交付手续并领受了涉案房屋。2020年7月9日,本院作出(2020)吉2401执恢433 号之一执行裁定,查封了经纬公司开发的登记备案在王强名下的涉案两栋房屋产籍,查封期限为三年,王强对此提出异议,本院于2020年10月16日作出(2020)吉2401执异199号裁定,以收取王强房款的刘洋系经纬公司的工作人员,缺乏通过银行转账支付凭证为由,裁定驳回了王强的异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产;㈢已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,王强与经纬公司分别在 2020年3月17日、2020年 5月13日本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,且已支付全部购房款,经纬公司已出具书面证据证明指定刘洋代收购房款,王强法院查封之前已合法占有该不动产,且非因自身原因未办理过户登记,王强的主张完全符合该司法解释规定,对王强提出的异议,法院应予支持。
郭美华辩称,一、不同意王强的诉讼请求,王强应提供有效的证据;涉案房屋现场实际情况是,经纬公司7号楼1单元至4单元整个作为经纬公司办公场所使用,墙面是半透明玻璃,门也不是正常的居住用防盗门,根本不具备作为商品房出售的条件。郭美华认为本案是王强向经纬公司出借借款,用涉案房屋进行担保的法律关系;二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款第四项“下列情形,控制书证的当事人应当提交书证:…㈣账簿、记账原始凭证;”、第四十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条规定,经纬公司应当向法庭提交账簿和原始凭证,证明双方为真实的房屋买卖关系,并依法进行报税,如不提交则应视为本案涉案房屋没有入账,经纬公司并没有实际收到涉案房款,由此双方并不是真实的房屋买卖;三、因本案争议是因经纬公司引起,所以诉讼费应由经纬公司承担,郭美华不应承担诉讼费。
经纬公司未提交陈述意见。
经审理查明:对于郭美华与经纬公司间的民间借贷纠纷一案,2019年7月20日,本院作出(2019)吉2401民初531号民事判决:经纬公司限期内向郭美华返还借款本金210万元,并支付利息(自2018年4月1日起至清偿之日,按月利率2%计算)。该案已发生法律效力,并进入执行程序。
2020年4月29日,王强银行取款50万元;2020年5月13日,王强银行取款50万元。2020年4月29日,刘洋银行存款50万元;2020年5月13日,刘洋银行存款50万元。
2020年7月9日本院作出(2020)吉2401执回433号之一执行裁定书,查封了经纬公司发开的登记备案在王强名下,位于
经纬国际和信悦府小区7号楼2单元2501号、建筑面积183.39㎡房屋;延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼2单元2503号、建筑面积185.99㎡房屋。王强不服,对此提出执行异议,本院于2020年10月16日作出(2020)吉2401执异199号执行裁定书,驳回了案外人王强的异议。收到该裁定后,王强在15日内提起本案诉讼。
另查明,涉案楼盘未经竣工验收。现涉案两栋房屋电费缴费户名登记为王强门市。涉案两栋房屋一直由经纬集团公司用作办公室使用,并持续使用至今。
再查明,本院作出的(2020)吉2401民初1331号、(2020)吉2401民初2194号、(2020)吉2401民初4100号、(2020)吉2401民初4300号、(2020)吉2401民初5740号判决中涉及的相关当事人,在经纬公司购买的涉案楼盘房屋单价均超过5000/㎡。
又查明,王强主张:2020年3月17日,经纬公司与王强签订《商品房买卖合同(预售)》,约定经纬公司将位于延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼2单元 2501号,建筑面积169.72㎡的住宅房屋出卖给王强,房款50万元;2020年5月13日,王强与经纬公司签订了《商品房买卖合同(预售)》,约定王强购买经纬公司开发的位于延吉市经纬国际和信悦府小区7号楼2单元2503号、建筑面积185.99㎡的住宅房屋出卖给王强,房款50万元;王强已支付全部房款;2020年3月17日、2020年5月13日在物业领取涉案房屋钥匙,延边经纬物业管理有限公司(以下简称经纬物业公司)分别于2020年3月17日、2020年5月13日向王强出具房屋交付确认书;2020年4月28日,王强在经纬物业公司分别交纳两套房屋的物业费等相关费用,分别为3745元、3773元;2020年3月17日、2020年5月13日,王强与延边经纬会计事物有限责任公司(以下简称经纬会计公司)、经纬公司分别签订《房屋租赁合同》,即王强将涉案两套房屋出租给经纬会计公司使用,租赁期限三年,年租金3万元;合同签订当日,王强已分别收取经纬会计公司支付的两栋房屋的一年租金;2020年5月13日,延边经纬物业管理有限公司(以下简称经纬物业公司)向朱芬出具房屋交付确认书。
认定上述事实的证据有:王强提供的银行储蓄凭证、执行裁定书、送达回证;郭美华提供的视听资料、民事判决书;当事人陈述。经纬公司未到庭,视为其放弃举证、质证等诉讼权利,上述证据全部予以采信。
本院认为,郭美华以生效判决为依据,已向本院申请执行,在执行程序过程中查封涉案房屋,但王强主张其购买了涉案两栋房屋,其与经纬公司系房屋买卖合同关系,并主张其购买涉案房屋后,涉案两栋房屋继续租赁给经纬会计公司用作办公室使用。
第一,王强主张于2020年4月29日、2020年5月13日向经纬公司工作人员刘洋转账支付房款50万元,但其仅提供收取款凭证,未提供转账明细;对于刘洋的身份,王强仅提供经纬公司的证明,但未提供有效劳动合同、三险一金缴费凭证等相关证据,不足以证实刘洋与经纬公司的劳动关系;王强的房屋交易价格低于3000元/㎡,涉案房屋登记性质为住宅,其交易价格明显不合理,明显低于相同地段住宅房屋的市场价,且商品房买卖合同中未约定房款数额;王强主张,2020年4月28日其在经纬物业公司分别交纳两套房屋的物业费等相关费用,分别为3745元、3773元,但对此未能提供支付凭证予以证实,无法证实王强已经支付了该费用;王强主张于2020年4月29日、2020年5月13日支付房款,两份买卖合同签订时间分别为2020年3月17日、2020年5月13日,在其尚未支付房款时,物业公司于2020年3月17日向其先行办理第一栋房屋交付手续,明显违背房屋交易规律。如前所述,对于王强主张的房屋买卖事实,难以形成有效证据链,故无法认定王强支付的100万元性质为房款、100万元已支付给经纬公司、王强与经纬公司存在真实的房屋买卖关系。
第二,在王强尚未支付第一栋房屋房款时,2020年3月17日,其即作为出租人与经纬会计公司签订租赁协议,并在2020年3月17日收取经纬会计公司支付的租金,明显违背市场交易习惯,且按买卖不破租赁原则,如租赁期限未到期的情况下,王强购买房屋后不影响原租赁关系,如租赁期限已到期,应由王强与经贸会计公司签订后续租赁协议,但王强提供的房屋租赁合同未体现上述内容,未体现出租人变更后的租赁期限、租金的延续或变更情况,明显不符合常理;对经纬会计公司支付租金的事实,王强未提供租金支付凭证,且其作为租金收款人却持有收条,亦不符合常理。如前所述,对于王强主张的房屋租赁事实,难以形成有效证据链,故无法认定王强与经纬会计公司存在真实的房屋租赁关系。
综上所述,王强对涉案房屋主张相关权利,证据不充分,本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百一十条、第三百一十二条之规定,判决如下:
驳回原告王强的诉讼请求。
案件受理费13800元(原告已预交),由原告王强负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 雪
人民陪审员 俞 正 玉
人民陪审员 王 艳 娟
二○二○年十二月三十一日
书 记 员 滕 杰
法官简介
李雪,女,中共党员,研究生学历。先后在延吉市法院交通法庭、民一庭、民二庭担任审判员,常年在一线审判岗位工作,平均每年审结190余件案件,较好了完成了我院的工作任务。
裁 判 要 旨
本案是案外人执行异议纠纷,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”之规定,审查王强的实体权利、其权利是否足以排除执行,是本案审查重点。
推荐意见
在实际审判工作中,案外人执行异议案件存在大量的虚假诉讼,有当事人为了拖延执行,以案外人执行异议之诉作为缓兵之计,该案由项下存在大量虚假诉讼案件,故在审理该类型案由时,应着重看原告合同的成立之间、付款时间、房屋是否交付、原告未办理产权证的原因等,结合有效证据整体上判断原告权利是否能够阻却执行。
另,本案一审判决后,原告方上诉,二审已作出维持判决。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2021-03-25 08:24:42
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