原告延边长城物业管理有限公司
诉被告何艳物业服务合同纠纷案
——业主违反前期物业服务合同约定,将阳台封闭的行为是否应予准许
王静
关键词:物业、前期物业服务合同、业主公约、阳台封闭
一、裁判要点
延吉市碧水园林小区在其建成后就将其定位为高档小区,小区业主应当遵守小区的物业规划,保持小区物业整体的美观。原、被告签订的前期物业管理服务协议中关于阳台不得封闭的约定,以及业主公约中有关房屋装修管理的规定,不违背法律及行政法规的强制性规定,双方都应当遵守。被告在购买房屋后将阳台封闭的行为违反了自己承诺的义务,也违反了前期物业管理服务协议的约定,侵害了其他业主的公共利益,被告应当承担违约责任。故对原告要求被告拆除封闭阳台装饰物、恢复阳台原状的行为,本院予以支持。
二、相关法条
1.《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
2.《物业管理条例》第二十二条:“建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约,应当承担的责任等事项依法作出约定。”
3.《物业管理条例》第四十六条:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门及时报告。”
4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”
5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”
三、案件索引
延吉市人民法院(2014)延民初字第1316号。
四、基本案情
原告:延边长城物业管理有限公司。
被告:何艳。
延吉市人民法院经审理查明:被告何艳于2011年购买了位于延吉市碧水园林小区的17栋2A号房屋。被告在入住房屋前,于2011年5月28日与原告长城物业公司签订了嘉和·碧水园林前期物业管理服务协议,该协议第三条第一项内容关于房屋管理中约定阳台不得封闭。同日,被告在嘉和.碧水园林业主公约上签字,该公约第二章中第二项关于“物业管理区域内不得有下列行为”第1条约定:“未经政府有关部门批准和物业管理公司、业主委员会、相邻业主同意,擅自改变房屋的结构、房屋的性质、房屋的外貌、房屋的用途、堵塞任何窗户;在小区外墙及小区天面安装任何遮光帘、遮蓬、花架、卫星无线接收装置、太阳能热水器、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或乱搭、乱贴、乱挂及其它任何伸出物,影响市容观赡或本物业外观的。”原告入住房屋后,对其房屋北侧阳台作封闭处理。
原告延边长城物业管理有限公司诉称:2013年9月2日,原告长城物业公司的保安员在碧水园林小区巡查时发现被告何艳将其居住的17号楼2单元101室房屋阳台进行封闭,因此告知被告何艳违反了双方之间签订的《嘉和·碧水园林前期物业管理服务协议》中第三条第一款第五项关于“阳台不得封闭”的约定,但被告置之不理。2013年9月9日,原告向被告送达《整改通知单》,要求被告于2013年9月17日拆除违章安装,但被告何艳拒收。被告何艳的行为不仅违反了合同约定,而且破坏了小区楼房的整体外观形象。为维护小区的正常管理秩序,原告诉至法院,要求被告拆除封闭阳台装饰物、将阳台恢复原状。
被告何艳辩称:不同意拆除,理由是,第一,原告方不具备诉讼主体资格,没有权利要求被告拆除封闭阳台,原告出示的前期物业服务管理协议中有关于“阳台不得封闭”的约定,但该协议没有经过小区业主的同意,也没有和小区业主协商,是其单方的行为,该协议无效;第二,原告封闭阳台已经将近两年的时间,和原告陈述的封闭阳台的时间不符合,而且封闭之前和原告打过招呼;第三,因为楼体北侧阳台大、栏杆低,有危险性,所以被告将阳台封闭起来;第四,因为供热温度低,将北侧阳台封闭起来,能够提高室内温度;第五,被告为了楼体的整体美观,没有在封闭阳台上添砖加瓦,而且为了美观,花费了很多资金。
五、裁判结果
被告何艳于本判决生效之日起十日内自行拆除其房屋北侧阳台封闭装饰物,将其房屋北侧阳台恢复原状。
案件受理费100元,其它费用50元,合计150元,由被告何艳负担。
六、裁判理由
延吉市人民法院经审理认为,延吉市碧水园林小区在其建成后就将其定位为高档小区,小区业主应当遵守小区的物业规划,保持小区物业整体的美观。原、被告签订的前期物业管理服务协议中关于阳台不得封闭的约定,以及业主公约中有关房屋装修管理的规定,不违背法律及行政法规的强制性规定,双方都应当遵守。被告在购买房屋后将阳台封闭的行为违反了自己承诺的义务,也违反了前期物业管理服务协议的约定,侵害了其他业主的公共利益,被告应当承担违约责任。故对原告要求被告拆除封闭阳台装饰物、恢复阳台原状的行为,本院予以支持。被告关于原告不具体备诉讼主体资格,没有权利要求其拆除阳台封闭装饰物的抗辩意见,因被告将其房屋的北侧阳台作封闭处理,原告作为合同相对人,属于与本案有利害关系的主体,对其此种抗辩意见,本院不予采信。被告关于原、被告之间签订的前期物业管理服务协议无效的抗辩意见,经审查,原、被告之间签订的前期物业管理服务协议是在原、被告之间平等、自愿、真实的意思表示,未违背有关法律规定,是有效的协议,对其此种抗辩意见,本院不予采信。被告关于其在封闭阳台之间和原告打过招呼的抗辩意见,不能证明其已经征得原告的同意,故本院不予采信。被告关于其房屋北侧阳台大、栏杆低、有危险性,以及供热温度低,将阳台封闭起来能够提高室内温度、为了楼体的整体美观,未在封闭阳台上添砖加瓦、投入大量资金等抗辩意见,均不能对抗原、被告之间签订的前期牧业管理服务协议,故本院不予采信。
七、案例注解
业主取得房屋所有权,对房屋享有的是一种不动产物权,也就是建筑物区分所有权,也就是说,业主只对建筑物专有部分享有所有权,对该专有部分行使权利。本案中的阳台,开发商在出售房屋时已经出售给业主,应当视为业主的建筑物专有部分,但应当有所区别。理由是,延吉市碧水园林小区在其建成前就将其定位为高档小区,对小区内设施、装修,包括阳台在内等具体问题都有一定的外观要求,阳台一旦封闭,就破坏了小区的整体美观;阳台的功能,主要是通风透光,晾晒衣物,有利于业主绿化,呼吸新鲜空气,欣赏室外环境,进行体育锻炼等,一旦封闭,就改变了它的功能。由此,阳台作为房屋产权的特殊地位,并非真正意义的全部产权,业主对阳台享有专有所有权,但不等于可在阳台内为所欲为。原、被告签订的前期物业合同明确约定了阳台不得封闭,业主在入住小区后就应当遵守小区的管理规定,其违背合同约定的行为应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。