——以延吉市法院审理的物业服务合同纠纷案件为样本
随着社会主义市场经济的发展,住房制度改革的深化,商品房市场逐渐确立并完善。在此基础上,物业服务管理应运而生,伴随产生的纠纷也日益凸出。物业服务合同作为调整业主与物业服务人关系的主要依据,更尤为重要。2021年,《中华人民共和国民法典》将物业服务合同单独成章并针对司法实践中凸出的问题详尽规定,为该类型纠纷的审判工作提供法律依据,极大地助力了司法审判工作。本文意在通过对该院近年来的物业服务合同纠纷特点、原因的分析与研究,探寻解决办法,为本院日后的审判实践提供帮助。
一、物业服务合同纠纷的特点
(一)纠纷数量增长快,调撤率高。
通过对延吉市法院近五年来审理的物业服务合同纠纷案件的情况进行统计,能够发现,物业纠纷案件数量总体呈逐年递增趋势,随着房地产市场的繁荣发展,相应的物业纠纷也大量呈现,法院受理的物业纠纷案件也快速增长,成为我院继民间借贷纠纷、金融借款合同纠纷案由的第三大案由。相比其他案件类型,物业纠纷案件调撤率较高。
图表:
项目年份 | 收案数 | 调撤数 | 调撤率 |
2019年 | 1346件 | 939件 | 69.7% |
2020年 | 1034件 | 809件 | 78.2% |
2021年 | 2632件 | 2477件 | 94.1% |
2022年 | 2493件 | 2182件 | 87.5% |
2023年1-7月 | 868件 | 702件 | 80.8% |
(二)诉讼标的小、但是案件处理难度不小。
物业纠纷案件因多数为欠缴物业费纠纷,故多数案件标的较小,且万元以下诉讼费为50元,使用小额诉讼程序诉讼费减半收取25元,降低了诉讼门槛,导致多数物业公司一旦催缴不成后直接到法院诉讼。部分业主在法院介入后能够主动缴纳物业费,但是仍有多数业主坚持决绝缴纳。进入实体审判阶段后,送达法律文书难的问题尤为突出。一是延吉市劳务出国较多,多数房屋处于空置状态,难以联系上实际业主;二是时间不对称,业主白天上班,法院送达只能工作时间;三是业主刻意回避,不配合法院送达工作,拒绝接听电话以及拒绝接受法律文书等。
(三)败诉方多为业主。
物业服务合同纠纷案件多为欠缴物业费纠纷,原告多为物业公司,被告多为业主。以延吉市法院为例,2019年受理物业纠纷案件1346件,其中原告为物业公司的有1338件;2020年受理物业纠纷案件1034件,其中原告为物业公司的有1026件;2021年受理物业纠纷案件2632件,其中原告为物业公司的有2621件;2022年受理物业纠纷案件2493件,其中原告为物业公司的有2474件;2023年1-7月份受理物业纠纷案件868件,其中原告为物业公司的有862件。因为案件标的小,且业主诉讼时几乎不请代理律师,又缺少专业的诉讼能力,也不清楚与物业公司签订的具体内容,多数业主抗辩内容杂乱且无效。举证时存在举证不足以及举证不能的问题,这就导致了在物业服务合同纠纷中业主往往处于败诉的境地。
(四)纠纷具有群体性。
物业服务合同纠纷多为系列案件,被诉业主之间因各自利益达成共识。在审判时,经常出现旁听席坐满案涉业主的情况,甚至有未被起诉的业主因关系自身利息也来旁听,在法院组织调解时,部分业主会因情绪激动,与物业公司激烈争吵。如若处理不当,又会导致群体信访事件发生。极大地增加了我院审判工作的难度。
(五)纠纷类型从单一性到多元化发展。
物业服务纠纷是物业服务过程中所发生的纠纷。目前本院受理的物业服务纠纷,仍以物业公司追索物业服务费为主。但是除此之外,纠纷类型还存在多元化发展趋势。例如,业主委员起诉物业公司撤场,物业公司起诉业主委员确认解除通知无效,业主起诉物业公司确认物业服务合同无效,业主起诉物业公司公开公共收益,业主起诉物业公司返还多收电梯费,业主起诉物业公司知情权纠纷,业主起诉物业公司充电桩纠纷等。
(六)“物业服务标准”成为主要争议焦点。
物业公司服务不到位成为物业服务合同纠纷案件的主要争议焦点。很多情况下,物业服务质量标准以及定价标准不明确、不细化,业主与物业公司之间没有平等协议书依据。一些物业公司过度追求利益,忽视服务质量,在公共基础设施的建设以及修复的资金投入上少之又少。随着经济的发展,业主对居住环境的要求不断提高,对物业公司的服务要求也不断提高,造成了收费与服务不对等,导致纠纷频发。
二、物业服务合同纠纷产生的原因
(一)物业公司和业主的观念错位
业主和物业公司之间是委托与受委托的平等合同双方当事人的关系,业主委托物业公司管理建筑区域内的相关事宜。方便业主的生活与安全,支付相应的对价:物业公可依据合同行自己的义务,得到应得的报。物业服务经济活动关系的形成,从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合,业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。但在社会实践中,物业公司往往是存在“管理”取代“服务”的问题,在收取物业费时不仅要按时,更有甚者要提前收取,但涉及物业服务情况、相邻关系纠纷、安全保障等事关业主切身权利利益等问题时,则以各种理由推诿,物业公司这种错位观念已然成为社会上一种普遍现象。
针对业主,在心理上排斥“物业服务收费”理念,普遍存在“少缴费或者不缴费、多享受”的心理,少数业主更认为缴费以后,与物业公司之间是“主仆”关系,一旦达不到其内心标准,动辄拒缴物业费,甚至串联小区业主集体对抗物业公司,恶意信访等。
(二)法律的理解与适用存在不足。
民法典颁布实施后弥补了之前物业服务合同纠纷类法律的缺失,进一步完善了物业服务管理的法律体系,对业主以及物业服务人的行为有法可依。但在司法实践中,因法律理解存在偏差,部分业主在救济权力时存在生搬硬套、过度扩张化解释法律以及法律适用错误的问题,进而导致诉求不合理亦无法可依。而在立案审查制转变为立案登记制后,大量物业纠纷进入实体审查,极大增加了司法审判压力。
(三)“建管不分”的常规机制导致纠纷频发。
由于商品房市场的不断壮大,新建小区往往是由开放商自己成立的物业公司管理,导致了开发商与物业公司形成了一种“父与子”的关系,没有达到“建管分离”,同时物业公司依附、受制于房地产开发企业,导致一系列重建设、重管理、轻服务的问题无法得到解决,为日后物业服务管理埋下了隐患。同时作为小区业主也往往混淆二者的职能属性,常常导致所诉事实与诉讼主体不一致的问题,造成司法资源浪费的同时也增加了当事人诉累。
(四)政府职能缺位引发的问题
目前,承担物业行政管理职责的是物业办,但由于事务性工作多,且受执法权责的限制,其对物业公可监管上在缺失及制裁手段的有限困境。而城市综合执法局、公安机关、社区居委会一般不愿直接插手解决物业纠纷,因此,凡是涉及物业纠纷的大事、小事,都去找政府,找法院,造成了物业纠纷投诉率高,案件数量多。
三、解决物业服务合同纠纷的对策
(一)慎用自由裁量权,统一裁判尺度。
小区作为社会组成的一部分,应当妥善管理才能有利于社会建设。物业服务具有公共性,物业费是用于整体物业设施的维护保养,正常秩序维护所必需费用,个别业主拒缴物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害正常缴费业主的利息,不利于物业整体管理。对物业公司所提供的服务质量与物业服务合同约定的收费标准不对等,存在严重瑕疵时,本着维系物业服务企业运转、促进物业质量提升同时保护业主合法权益的原则对物业服务费做相应酌减,滞纳金主张不予支持。在判决时应当肯定物业公司主张业主承担物业费的权利,同时要慎用自由裁量权,做到裁判尺度统一,避免影响司法权威。程序上,对符合标的的案件实行小额诉讼,做到快审快结,减少司法资源浪费。
(二)加大普法宣传的力度。
通过法律讲座、发放普法宣传单、录制普法视频等多种方式进行普法宣传活动。以百姓喜闻乐见、易于接受的方式将相关案例生活化,通过典型案例宣传,重点披露违法后果。同时加大对无正当理由恶意拒缴物业费、物业服务严重瑕疵等不诚信现象的曝光力度。
(三)强化社会自治,建立多渠道化解纠纷机制。
今年年初由延吉市政府牵头,形成了党委领导、政府支持、社会各界共同参与的矛盾纠纷化解新格局。一是细化物业服务质量标准并建立物业公司红黑榜,以服务质量为标准进行评分制,进一步完善物业服务企业信用体系,严格物业公司准入以及推出制度,逐步实现公司信用与业主评价、资质管理、投标资格挂钩,提升服务质量,预防纠纷发生;二是明确职责权限,强化综合协调。由行政主管部分牵头,司法局、法院、街道办、物业办、社区等多部门参加,及时协调解决物业服务领域的综合性问题,建立社区物业纠纷调解机制,并将调解成效纳入对街道办、社区社会综合治理工作考评内容之一;三是充分发挥司法引导作用。加强与社区之间的普法联席,有针对性向社区工作人员讲解常见的物业纠纷类型、调解工作方法以及相关法律法规。引导社区工作人员在基层调解时有法可依、有方可使。对于可能引发群体信访的小区,采取法官提前介入机制,针对焦点问题进行释法说理,力争将矛盾化解在基层。2023年,该制度实施后,截止到7月31日,延吉市法院受理物业服务合同纠纷案件868件,同比减少40.3%,极大缓解了司法审判压力,有效节约了司法资源。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2023-11-08 13:53:49
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