内容摘要:
申请执行人不接受以物抵债,能否再次启动评估、拍卖程序。
案情简介:
申请执行人延吉市某小额贷款有限公司与被执行人延边某食品有限公司、任某以及张某之间借款合同纠纷一案,申请执行人依据延吉市人民法院已经发生法律效力的民事判决书向本院申请执行,本院经审查后于2019年10月8日立案执行。2020年7月31日,本院通过摇号选取敦化市某房地产估价事务所有限责任公司对延边某食品有限公司抵押的位于延吉市某处的房屋及其占用范围内的土地进行整体评估。2021年3月27日,经过一拍、二拍及变卖程序,上述评估拍卖标的物因无人竞买而流拍,申请执行人也明确表示不接受以物抵债。2021年8月20日,申请执行人延吉市某小额贷款有限公司申请对涉案抵押物进行重新评估拍卖。
法院审理:
一、本诉请求是否成立的问题。原告冯荔、王艳宇与吴中房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》,系双方的真实意思表示,不违反相关法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,原告冯荔、王艳宇按约履行了支付购房款的义务,但吴中房地产公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务,其行为构成违约,应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。由于案涉工程于2015年10月23日竣工验收,本院对原告冯荔、王艳宇主张违约金计算天数为2015年8月31日至2015年10月23日予以支持,本院确认吴中房地产公司迟延交房的时间为54天。根据第二份《商品房买卖合同(预售)》约定,吴中房地产公司逾期交房时间超过30日,其违约金应按日0.3‰标准计付。吴中房地产公司更名为现在的被告,故吴中房地产公司的民事权利义务亦应由吴城房地产公司承担。被告吴城房地产公司应支付原告冯荔、王艳宇逾期交付房屋违约金11242.02元(693952元×0.3‰/天×54天)。
二、反诉请求是否成立的问题。从反诉被告冯荔、王艳宇与反诉原告吴城房地产公司签订的《商品房买卖合同(约定)》可知,本案中关于房款的支付方式和支付时间双方在合同中有明确的约定,双方应当依照该约定。反诉被告冯荔、王艳宇虽然主张延期贷款的责任不能完全由其承担,但合同约定房屋尾款于2015年7月6日前采用银行按揭方式支付,而贷款实际转至吴中房地产公司的时间为2015年7月7日,逾期1天,针对迟延的原因反诉被告冯荔、王艳宇不能举证证明系因吴中房地产公司所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”之规定,就案涉房屋贷款迟延原因不能认定为合同相对方吴中房地产公司所致的情况下,因第三方原因所致的贷款迟延的,则不能免除反诉被告冯荔、王艳宇作为合同一方当事人向作为合同另一方当事人反诉原告吴城房地产公司承担违约责任的民事责任。故反诉原告吴城房地产公司要求反诉被告冯荔、王艳宇承担逾期支付房款的反诉请求,本院予以支持。反诉被告冯荔、王艳宇应向反诉原告吴城房地产公司支付逾期交付购房款违约金110元(55万元×0.2‰/天×1天)。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定,判决如下:
一、被告延边吴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告冯荔、王艳宇逾期交房违约金11242.02元;
二、反诉被告艾艳秋于本判决生效后立即支付反诉原告延边吴城房地产开发有限公司逾期交付房款违约金110元;
三、上述第一、第二判项折抵后,被告延边吴城房地产开发有限公司向原告艾艳秋支付11132.02元。
如被告延边吴城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定,以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费81元(原告冯荔、王艳宇已预交),减半收取40.50元,由被告延边吴城房地产开发有限公司负担;反诉案件受理费25元(反诉原告延边吴城房地产开发有限公司已预交),由反诉被告冯荔、王艳宇负担。
法官说法:
据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”的规定,一般而言,被执行人的财产经过依法拍卖、变卖程序未成交,申请执行人或其他执行债权人又不接受以物抵债的,对该财产应当解除查封、扣押、冻结,并将该财产退还被执行人。从本案来看,因涉案执行财产系不动产且本院对该财产采取的是“活封”措施,即仅查封了涉案财产的产籍手续,另外,该财产在产籍查封期间一直由被执行人实际占有使用,故不存在退还的情况。现在要分析解决的关键问题是涉案执行房产是否必须应当予以解除查封。这需要对《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条关于“但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”的规定内容,有全面正确的理解,根据司法执行实践,上述司法解释规定的“其他执行措施”应当包括在征得申请执行人同意后,将该财产交申请执行人管理,以及执行法院根据市场价格变化,重新启动评估、拍卖程序等。所以被执行人的财产经依法拍卖、变卖未成交,申请执行人或其他执行债权人又不接受以物抵债的,法院可以在征得申请执行人同意后,根据实际情况采取其他执行措施,而非必须立即解除查封措施。
结合本案具体分析,笔者认为申请执行人延吉市某小额贷款有限公司申请重新评估拍卖涉案抵押物并无不妥之处,理由如下:1. 本院基于善意执行的理念,仅查封了涉案房地产的产籍手续,对于被执行人正常占有和使用上述财产开展经营活动并无影响,故即使拍卖物流拍、申请执行人亦不接受以物抵债,法院也并非必须立即解除查封措施。2. 延吉市某小额贷款有限公司在第一次评估拍卖结束之后的六个月内,根据市场价格波动情况,及时申请重新启动评估、拍卖程序,不存在恶意过分拖延、损害被执行人合法权益的情形,且即使再次进行评估拍卖,因不动产不同于动产,一般存在增值的空间,并不会导致被执行人名下该不动产价值的减少,该不动产的评估成交价格一般也会高于首次拍卖的流拍价格,这样也有利于实现申请执行人的债权利益最大化。3.涉案执行房地产已办理抵押登记,申请执行人对其具有优先受偿权,延边某食品有限公司的其他债权人因对评估拍卖物仅享有普通债权,故在申请执行人不接受以物抵债的情况下其他债权人均不要求对涉案执行财产进行评估拍卖。从长远来看,如不准许申请执行人再次要求评估拍卖涉案房地产以实现其债权,势必导致被执行人对申请执行人应当履行的还款义务会继续不断增加,这样也会损害被执行人的自身利益。综上,笔者对于本案依申请重新启动评估拍卖程序的做法持赞同观点。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2022-12-05 09:35:01
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